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"這個項目前面有8個開發商都沒有成功，我們是第9個。"雲大俊並不諱言。
在宏觀調控越發嚴厲的環境之下，生存與發展是每個房地產企業必須思考的問題。新的增長點到底在哪裡？不少房企都想到瞭到境外一搏，萬通地產也不例外。
"首先，萬通臺北2011項目，意味著我們在萬通地產的戰略裡實現瞭旅遊度假這個細分市場的開拓；此外，借助這個項目的銷售，萬通地產搭建起瞭包含北京、香港、新加坡、臺北在內的全球化營銷平臺，這個平臺也將為我們今後的境外項目服務；更為重要的是，這個項目鍛煉瞭我們內部的團隊。"雲大俊稱。
"在臺灣，房地產項目一年能夠賣出50%就很好瞭，而我們賣瞭70%。"5月9日，霧峰區二胎代償萬通地產總經理雲大俊在接受《第一財經日報》記者專訪時表示，萬通地產管理層對於這一銷售速度較為滿意，"預計到今年末，我們能賣掉85%"。
資料顯示，萬通地產選定的萬通臺北2011項目位於臺北陽明山附近，占地面積29734平方米，地上建築面積58270平方米，戶型從145平方米至398平方米，總計294套房，目前銷售均價約合人民幣42000元/平方米，預計2014年底交付使用。
內容來自sina新聞
在這一背景下，"其實中國開發商到境外發展的支撐動力主要是中國人到境外移民、投資等的置業需求。"雲大俊坦言，這其中他更看重也更看好的是以移民為主的自住需求。
"國內的住宅市場受到政策的壓制，民間資本需要出路，一些財富階層會有在全球范圍內進行資產配置的考量。"雲大俊表示。
有數據顯示，近兩年來，每年幾乎有200億美元的資金出海購買物業。
目前臺灣的房地產開發政策與大陸截然不同。由於臺灣實行土地私有化，業主擁有永久產權，因此，萬通臺北2011項目盡管占據瞭絕佳的風景，但土地的獲取並沒有產生實際費用支出，而是采取地主方以土地入股的方式實施開發。
雲大俊此前曾對外坦率地承認，大陸房地產市場的調控使得萬通地產和所有的地產公司一樣銷售受到一定影響，面對房地產調控政策，萬通地產正在實施"走出去"戰略，"針對特殊客戶到港臺地區及海外市場開發定制物業就是我們的一種選擇。"
對於開發商來說，境外地產市場更為寬松的管制和要求，給瞭他們"一根杠桿撬起整個地球"的機會。
喜歡看瓊瑤小說中壢區土地貸款額度的萬通控股董事長馮侖有著濃厚的臺灣情結，他旗下的萬通地產不僅僅是最早一批成功"出海"的開發商，也是進軍臺灣的第一傢大陸房地產企業。
高杠桿率
"我們賣的不是房子，而是一種生活方式。"雲大俊說，萬通臺北2011項目在萬通地產整體戰略中的定位是旅遊度假的細分產品，針對的客群也並非臺灣本地客戶，而是懷有臺灣情結和夢想的華人。
萬通臺北2011項目，對於萬通地產來說，就是投資境外市場的第一次"試水"。
出海動力
不與當地開發商搶奪客源，引入新的增量客戶，也成為萬通地產與境外合作夥伴談判的重要砝碼。
"增量市場是非常受當地開發商歡迎的。"雲大俊稱，帶進大陸客群，引入新的需求，才能夠使當地"地主"的土地價值最大化，才能在雙方合作中創造共贏，萬通地產也可以通過與臺灣本土開發商的合作將自己的投資風險降到最低。
據萬通地產統計，在目前已銷售的70%房源中，在北京完成銷售簽約的超過五成，其中大陸客戶占比超過30%，臺灣本地客戶僅占25%~30%，其餘為海外華人。
一邊是國人的境外置業夢想，一邊是房企的"出海"投資沖動，如今正在發生著強烈的撞擊和融合。
萬通出海輕資產下的定制物業
此外，根據臺灣現行的政策規定，開發商隻要註冊成立公司，取得房屋建造執照，就可以預售收取意向客戶20%的首付款，累積一定的客源後，即可向銀行申請土地貸款，開發到一定階段以後還可以申請開發貸款，而當地銀行目前的貸款利率僅為不到3%。
"投資臺灣的資金成本優勢很明顯。"雲大俊表示，融資渠道寬、杠桿率高以及規避風險的多種方式，是在境外進行房地產開發與境內相比的最大優勢。
在與臺灣合作夥伴的分工中，萬通地產承擔瞭建造、策劃和營銷等工作，而有瞭上述優勢的支撐，萬通地產的實際投入並不算多。
據測算，臺北2011項目銷售完畢後，按股份比例，項目公司將分得的銷售額約為13億~14億元人民幣，這與萬通地產近兩年來每年約50億元的銷售額相比，占比超過20%。而這也一定程度上實現瞭馮侖對於萬通地產"輕資產"的要求。
"由於境外業務的拓展不可能像境內業務一樣是穩定持續的，因此對一傢房地產公司來說，境外業務能夠維持10%的業績貢獻就算是很不錯的瞭。"雲大俊如此解讀。
除瞭業績貢獻之外，試水臺灣對於萬通地產來說，具有更大的戰略意義。
雲大俊認為，隨著臺北2011項目陸續進入到交付運營階段，未來萬通地產將面臨的挑戰是其對於服務型公寓這類投資型物業的運營能力，以及服務型公寓的品牌化。
"前段時間我剛從馬來西亞考察回來，馬來西亞的地產市場和中國臺灣有些類似。"雲大俊透露，除瞭在臺灣繼續尋找合適的項目之外，馬來西亞也將是萬通地產境外擴張重點考慮的目的地之一。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-10/07402188300.shtml
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